Москвичи стали зарабатывать на недвижимости в разы меньше
Инвесторы, которые рассчитывали на высокую прибыль от покупки квартир под ремонт и последующей перепродажи, теперь сталкиваются с более скромной доходностью и большими рисками.
Москвичи стали в разы меньше зарабатывать на перепродаже недвижимости. Доходность от флиппинга за последние пять лет снизилась в два-три раза, сообщил в разговоре с РИА Новости член совета директоров инвестплатформы SimpleEstate Артем Цогоев. По его словам, особенно заметно это стало в последние годы, когда рынок начал реагировать на изменение финансовых условий и рост издержек.
Флиппинг предполагает покупку квартиры в неудовлетворительном состоянии, проведение ремонта и последующую продажу объекта по более высокой цене. Если в 2021 году такой подход мог приносить 50–100 процентов годовых, то сегодня средняя доходность снизилась примерно до 30–35 процентов. Эксперт связывает это с высокой ключевой ставкой, менее выгодными условиями ипотечного кредитования и существенным удорожанием ремонтных работ.
Дополнительное давление на доходность оказывает рост стоимости строительных материалов, мебели и оплаты труда специалистов. В результате ремонт сейчас обходится на 15–30 процентов дороже, чем год назад, что заметно сокращает маржу инвесторов. На практике это означает, что участникам рынка приходится тщательнее просчитывать смету, выбирать более ликвидные объекты и закладывать больший запас на непредвиденные расходы.
Таким образом, флиппинг по-прежнему остается инструментом заработка на недвижимости, однако эпоха сверхвысоких доходов, по мнению экспертов, уже осталась в прошлом. Чтобы получить заметную прибыль, инвесторам теперь требуется гораздо больше опыта, точный расчет и умение работать в условиях подорожавшего рынка.
Сегодня порог входа на рынок московского жилья заметно вырос, и это сильно повлияло на поведение покупателей и инвесторов. Рынок стал более дорогим, а значит, для тех, кто рассчитывал быстро заработать на перепродаже квартиры после ремонта, условия стали гораздо менее комфортными. Если еще в 2020–2021 годах однокомнатную квартиру в Москве можно было приобрести примерно за 5 миллионов рублей, то сейчас найти приемлемую «однушку» в столице дешевле 10 миллионов практически невозможно. На фоне такого роста цен число сделок, связанных с флиппингом, заметно сократилось. По данным агентства «Инком-Недвижимость», доля таких операций в общем объеме жилищных сделок в Москве снизилась до 1%. Для сравнения, пять лет назад этот показатель превышал 20%. В «Этажах» оценивают долю перепродаж после улучшения объекта на уровне 5–6%.
Флиппинг, или покупка жилья с последующим ремонтом и быстрой перепродажей, долгое время оставался популярной стратегией среди тех, кто хотел получить прибыль на растущем рынке. Однако сейчас высокая стоимость входа, рост расходов на ремонт, отделку и оформление сделки, а также более осторожное поведение покупателей делают такую модель менее выгодной. Инвесторам приходится тщательнее считать потенциальную доходность, учитывать сроки экспозиции объекта и риск того, что квартира будет продаваться дольше, чем планировалось. Кроме того, конкуренция на рынке усилилась, а сами покупатели стали внимательнее относиться к качеству ремонта и реальной цене объекта.
Тем не менее Москва по-прежнему остается главным центром притяжения для флипперов. Здесь сохраняется высокий спрос на жилье, особенно в локациях с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью и понятной инвестиционной перспективой. Именно в столице быстрее всего появляются покупатели, готовые платить за удачную планировку, современную отделку и готовность квартиры к заселению. Поэтому, несмотря на сокращение доли подобных сделок, рынок флиппинга в Москве продолжает существовать, хотя и требует от участников гораздо более взвешенного подхода, профессионального анализа и точного расчета экономики проекта.
Помимо Москвы, у этой категории покупателей стабильно высоким спросом пользуются Санкт-Петербург, Казань, Краснодар, Екатеринбург, Новосибирск, Нижний Новгород, Ростов-на-Дону, Самара и Уфа. Эти города привлекают инвесторов сочетанием ликвидности, развитой инфраструктуры и устойчивого спроса на качественное жилье. Особенно заметно это в сегменте квартир, которые можно быстро улучшить и выгодно перепродать после ремонта.При этом рынок флиппинга заметно изменился: место частных флипперов-одиночек постепенно занимают профессиональные команды. Такие игроки работают сразу с несколькими объектами — двумя, четырьмя и даже десятью квартирами одновременно. В их составе, как правило, есть строители, дизайнеры и архитекторы, что позволяет не только ускорять процесс, но и повышать качество конечного результата. Кроме того, подобные компании нередко берут на себя и сопровождение объекта после продажи, помогая покупателю с эксплуатацией или дальнейшими вопросами.Еще одной важной тенденцией стало появление на столичном рынке флиппинга фондовых форматов. В частности, речь идет о паевых инвестиционных фондах, которые позволяют объединять капитал нескольких участников и вкладывать его в недвижимость более системно. В премиум-сегменте доходность таких инструментов может достигать 27 процентов годовых, что делает их особенно привлекательными для инвесторов, ориентированных на высокий доход и профессиональное управление активами.Элитное дорогое жилье сегодня воспринимается как более надежный инструмент вложения средств для состоятельных покупателей, поскольку прибыль при перепродаже уже не так сильно зависит от ипотечных условий и колебаний кредитного рынка. Кроме того, в сегменте флиппинга заметно снижается интерес к старому жилому фонду: по данным рынка, 92 процента таких сделок приходится именно на новостройки, где проще оценить ликвидность объекта, качество строительства и потенциал роста цены. В целом это говорит о том, что инвесторы все чаще выбирают современные проекты с более предсказуемой динамикой стоимости и меньшими рисками. Ранее россиянам также объясняли, кому могут быть интересны апартаменты. Этот формат недвижимости не относится к жилым помещениям, поэтому зарегистрироваться в них по месту жительства нельзя, однако для части покупателей он остается привлекательным из-за потенциально более высокой доходности по сравнению со сдачей в аренду обычной квартиры. Таким образом, рынок недвижимости постепенно смещается в сторону объектов, которые сочетают престиж, инвестиционную привлекательность и понятные условия дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду.Источник и фото - lenta.ru
